ИСТОРИЯ ОДНОЙ ПРОДАЖИ

01.02.2019

Дефолтный рынок активно развивается, растет его доля в общем объеме продаж, на нем периодически появляются активы, которые никогда бы не появились на стабильном рынке, а если бы и появились, то по заоблачным ценам.

И если несколько лет назад процедуры принудительного взыскания привлекали только спекулятивных инвесторов, то на сегодняшний день конечные системные инвесторы в обязательном порядке постоянно мониторят, что выкидывает дефолтный рынок. Главная причина в законодательно определенном снижении цены  в банкротстве. Если актив в серии несостоявшихся торгов не заберет залоговый кредитор, то актив найдет своего «героя»/инвестора по приемлемой для него цене.

Сами процедуры стали прозрачнее, периодически торги собирают более десятка участников, цены растут в разы, в том числе иногда проходят рамки разумного.

 

Если не брать в расчет многомиллиардные сделки запакованных активов с институциональными инвесторами, доля дефолтных сделок в общем объеме совершаемых сделок экспертно уровня 60%.

Дефолтный сегмент рынка стал частью рынка и по большому счету существенно формирует ценообразование на нем в целом.

На примере анализа процесса продажи конкретного актива рассмотрим как сам процесс продажи, так и жизнь дефолтного рынка изнутри.

 

Объект продажи:

 

Адрес: Москва, Шарикоподшипниковская улица, 11с6, с8


Два здания общей площадью 10 489,3 кв.м, в т.ч:

  • 11с8 - Нежилое 4-этажное здание (подземных этажей 1), общей площадью 5 106,5 кв.м;
  • 11с6 - Нежилое здание, общей площадью 5 382,8 кв.м

Два земельных участка общей площадью 4 418 кв.м, в т.ч.:

  • К/н 77:04:0001018:1011 - 2 313 кв. м;
  • К/н 77:04:0001018:9944 - 2 105 кв. м.


По факту объект представляет собой 4-х этажную промышленную коробку 70-х годов постройки со стандартным шагом колон, хорошей несущей способностью перекрытий, которая несколько лет не эксплуатируется и расположена в 200 метрах от метро на первой линии крупного перекрестка.


Достаточно редкое сочетание, особенно для ликвидного рынка Москвы, который давно «выгреб» подобного рода активы.

 

  Ð¨Ð°Ñ�икоподÑ�.  

 

Сколько стоит актив, требующий существенных инвестиций и расположенный в ликвидном месте?

Прогнозируй цену сделки по такому активу, не прогнозируй, точный ответ возможно получить только по итогам торгов при условии активной/«агрессивной» продажи.

 

В ходе продажи перед продавцом возникает совокупность задач, которые он последовательно решает.

 

1. Понять кому нужен объект/НЭИ объекта/Целевые группы потенциальных инвесторов?

Три вопроса, но по факту это один и тот же вопрос с разных сторон.

 

Более того, актив безусловно требует редевелопмента, и для рынка необходима идея/миниконцепция, куда объект развивать. И далее продается уже идея/миниконцепция, которая может корректироваться в ходе работы с рынком.


1.1. Общий тренд в Москве – уход офисной функции в спальные районы при условии обязательной близости к метро.


Базовый вариант развития объекта – первый этаж под торговую функцию, три этажа под офисы, возможно частично под сферу услуг.

 

Факторы, усиливающие вариант развития:

  • высота потолков на 1-м и 4-м этажах 6 метров, на 2-м и 3-м 4,5 метра. Возможно увеличение аренднопригодной площади на уровень 2,5 -3 тыс.кв.м. без увеличения наружних объемов.
  • существующая планировка в виде промышленной коробки с классическим шагом колон 6х6 метров позволяет организовать аренднопригодную площадь в формате «openspace» с ничтожными потерями на места общего пользования (уровня 10%).
  • окружение объекта динамично развивается. В дальней стороне квартала, в котором расположен объект, "MR Group" реализует проект строительства жилого комплекса «Метрополия». С собственником смежной территории один из крупных застройщиков Москвы начал диалог о возможной покупке земли для реализации проекта строительства жилого массива.

    Информация существенна для инвесторов. Если не «сегодня», то «завтра» в непосредственном окружении будет свежепостроенный жилой массив, что в свою очередь приведет к высокой и стабильной заполняемости, и как минимум к среднему уровню арендных ставок.

    Как дополнительное частное решение – изначально целесообразно продумать концепцию первого этажа с коридором через торговую зону с входными группами на первой линии и во двор к зоне будущего жилого массива. Получим торговый коридор от метро к жилому массиву с высоким трафиком человекопотока и с высоким уровнем арендной ставки торговой зоны.
  • в зоне объекта продажи наблюдается дефицит качественных офисных площадей. 
  • объект продажи расположен на «пятерном» перекрестке, одна из стен на перекрестке – брэндмауэр.

    Спрогнозирована целесообразность размещения медиафасадов на здании. При объеме инвестиций в медиафасад уровня 15-20 млн. руб. денежный поток, который остается у собственника здания и медиафасада - уровня 25-30 млн. руб. в год, что составляет около 65% от общего денежного потока от рекламы (35 % - доход рекламного оператора). Этот доход имеет практически нулевую затратную часть в операционной деятельности (кроме электричества). Добавление медиафасада в общую идею объекта продажи и капитализация денежных потоков от рекламной деятельности снижает срок окупаемости проекта в целом на уровень до одного года.


1.2. Второй вариант развития – апартаменты/гостиница.

Развитие в этом направлении требует больших инвестиций, организации дополнительных входов и выходов, мокрых точек и т.д.

Существенно большие инвестиции и риски согласования под эту функцию по сравнению с базовым вариантом. Конечный спрос на функции не очень оптиместичен.  Вся совокупность факторов говорит о данном варианте, как менее вероятном.


1.3. Объект находится в шаговой доступности от метро и как следствие интересен любой сфере услуг, которая платит дешевле, чем торговля, но дороже, чем офисы.


Забегая вперед, два инвестора рассматривали объект под медицинский центр, один инвестор под коммерческое образовательное учреждение.  Но общий объем инвестиций в покупку плюс ремонт оказался для них неподъемный. Готовы были рассмотреть покупку части площадей.

Данный вариант развития не противоречит базовому варианту. Возможно целесообразно на второй этаж искать будущих арендаторов  из этих групп.

 

1.4. Вместе со зданием покупателю переходит 1 МВт электричества.

Совокупность таких факторов как планировка, близость к метро и 1 МВт электричества сделали актив привлекательным с развитием под организацию Дата-центра.

 

По итогу всех рассуждений формируются следующие наиболее вероятные целевые группы потенциальных инвесторов:

 

  • девелоперы офисной недвижимости, в первую очередь в сегменте С+, В-.
  • девелоперы, специализирующиеся на проектах апартаментов / гостиниц
  • различные крупные игроки сферы услуг
  • бизнесы дата-центров
  • «соседи»
     

 Ð�аÑ�Ñ�инка 2 


 


2. Подготовка актива к продаже.

На этом этапе выполняются все действия, которые в дальнейшем позволят повысить капитализацию актива / цену продажи.

 

2.1. Объект продажи некоторое время назад был целиком сдан в аренду. От этого периода остались хвосты в виде не расторгнутых договоров аренды земельных участков. К моменту торгов в форме публичного предложения договора были расторгнуты.

2.2. Бывшему арендатору вместе правом пользования зданиями и землей был переуступлен 1 МВт электричества.  К моменту торгов в форме публичного предложения было судебное решение, вступившее в законную силу, о возврате 1 МВт.

2.3. В объект продажи входят земельные участки, дающие возможность разместить около 70 машиномест. Проанализированы смежные землепользователи, с одним из них проведены переговоры о возможности продажи смежного земельного участка 1 500 кв.м. за рамками процедур банкротства победителю торгов в случае заинтересованности инвестора. Получено предварительное согласие со стороны смежного землепользователя.     

 

2.4. Процедура торгов – ограниченное во времени юридическое действие, за которое инвестор должен успеть принять укрупненное решение об интересе к активу, провести детальный дью-дил, выполнить все формальные процедуры для участия в торгах. Весь последущий процесс продажи нацелен на сокращение времени, которое необходимо инвестору для принятия инвестиционного решения.

  • для формирования первичного интереса готовятся качественные презентационные материалы
  • для детального дью-дила вся требуемая техническая и юридическая информация собрана, систематизирована, находится в открытом доступе на электронной площадке.
  • укрупнено сформирована экономика проекта для торгово-офисной функции c двумя вариантами расчета:

- возврат инвестиций через будущий арендный поток;

- возврат инвестиций через продажу готового бизнеса;

Для первого варианта недисконтированый срок окупаемости с учетом года реконструкции, объемом инвестиций в реконструкцию уровня 300 млн. руб. и при цене входа 400-450 млн. руб.  – уровня 6 лет.

IRR проекта при двух летнем сроке реализации варианта возврата инвестиций через продажу готового бизнеса уровня 50% годовых.

Примечание: в расчете экономики присутствует денежные потоки от медиафасада и увеличенных аренднопригодных площадей. Обе идеи инвесторы «купили».



3. Доведение информации до целевых групп потенциальных инвесторов о факте продажи объекта, непосредственно работа с инвесторами.

  • адресная и широкополосная работа с целевыми группами с использованием как типовых, так и нетиповых каналов распространения информации.
  • каждому участнику диалога, будь то конечный инвестор или посредник, детально разъясняется юридическая и экономическая суть объекта продажи, процедурные вопросы по торгам, в кратчайший срок отрабатываются дополнительные запросы и т.д. Этот момент крайне важный. Чем меньше будет у инвестора неопределенностей, тем выше итоговая цена.
  • диалог с инвесторами также позволяет «поймать» новые идеи, реализация которых может привести к росту цены сделки.




4. Общий итог:

На предпоследнем этапе публичного предложения  в торгах приняли участие два претендента, которые провели подробный юридический и технический дью-дил объекта и осознано входили в проект.

Цена победителя 420 млн. руб., предложение проигравшей стороны – 410 млн. руб.

 

 

Бытует мнение, что дефолтный рынок непонятен и непрозрачен.

Этот сегмент рынка непонятен и непрозрачен для тех, кто не хочет в этом разобраться.

 

Локальный анализ процесса продажи конкретного актива позволяет закрепить первоначальный посыл -  «Проблемные активы за последние несколько лет стали формировать рынок и ценообразование на нем» и всем профессиональным участникам рынка целесообразно внимательно следить, что происходит в этом сегменте.

 

Сделка является ориентиром стоимости.

comments powered by HyperComments